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世房半年报:审慎扩充土地储备 优化资本结构

本文摘要:原标题:世房公布半年报:谨慎扩展土地储备 持续优化资本结构2016年8月30日,世茂房地产有限公司有限公司(股票代码:HK0813)发布2016年上半年中期业绩报告。业绩报告表明,截至今年6月底止,营业额300.16亿元,按年升至2.82%;每股盈利87.55分;为首中期息0.26元,尤其股息0.06元。不过,若去除2015年出售的影院对收益影响,按年下降9.6%。

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原标题:世房公布半年报:谨慎扩展土地储备 持续优化资本结构2016年8月30日,世茂房地产有限公司有限公司(股票代码:HK0813)发布2016年上半年中期业绩报告。业绩报告表明,截至今年6月底止,营业额300.16亿元,按年升至2.82%;每股盈利87.55分;为首中期息0.26元,尤其股息0.06元。不过,若去除2015年出售的影院对收益影响,按年下降9.6%。

预计全年销售微克已完成2016年上半年,随着政策面受到影响的推展以及大力市场需求的获释,房地产市场持续转好,转入新一轮下降地下通道,一、二线重点城市首度经常出现了成交量的回落。借以良机,世房上半年合约销售额人民币344.6亿元,大约已完成年初定下670亿元全年目标的51.4%;构建销售面积约242.8万平方米,期内平均值销售价格由上年同期的每平方米人民币12011元下降至14192元。其中,世房耕耘的南京市场展现出亮眼。

南京世茂外滩新城、南京浦口荣里、南京海峡城等项目整体销售金额多达人民币50亿元,北京、厦门、杭州等城市销售金额也多达人民币15亿。与此同时,以上项目上半年价格提高皆在30%以上,部分价格提高超过65%。我们认同能多达670亿目标,明确不会超强多少还是要看市场,谈到全年目标,世房董事局副主席许世坛充满信心:最近很多地王的土地价格都与我们项目售价相似,甚至多达项目售价。

在这种情况下,我们坚信今年业绩不会微克,预期还是很不俗的。通过多种方式提供土地鉴于今年楼市地王频现,世房下半年的拿地策略也备受注目。上半年,世房在土地投资决策方面坚决慎重的标准,所补足的110万平方米土地储备,购地金额不超强82亿元,楼面均价?10968元/平方米,最低楼面价不超强23000元。七八月份,我们早已在杭州和厦门同几家开发商合作拿过地了。

下半年,世房仍不会坚决战略性地拿地。许世坛回应世房将自由选择和政府合作,打造出一些城市副中心,通过身体健康、养老、文化和娱乐等概念去提供更加多价格合理的土地。同时,在发布会上,许世坛对南京地王引进合作伙伴一事得出了对此。他指出这块同金融机构合作夺下的价值88亿的南京地皮并无法却是地王,因单价仅有在16000-17000左右,科合理价格范围,并且,住宅项目研发已完成后,这块商业用地的利润将十分可期。

资本结构优化较好除了亮眼的销售业绩外,财务成本和负债率持续上升,也为世房的将来可持续发展奠下良好基础。据半年报数据,上半年世房回款快速增长16%,回款亲率提高至85%,位列行业领先阵营,这沦为现金流身体健康运转的最重要确保。截至2016年6月30日,世茂可动用资金约401亿元,其中现金201亿元。

充裕的现金流使得世房的负债率有所上升。截至2016年6月30日,世房净负债率为55.7%,较2015年底的58.1%上升2.4个百分点,倒数4年以上保持在60%以下。

其中,外债占到比早已从之前的48%增至33%,许世坛回应,只不过早于在今年7月,世房已完成提前偿还债务外币债目标,但由于条款所限,要到明年1月才可再行提前偿还债务8亿美元贷款,预计到时外币债比例不会叛最少于三成。公司在减债后可令净负债率由目前之55.7%更进一步上升,并可减少融资成本。

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特引资产证券化项目积极探索房地产金融创新模式和拓展资产证券化市场仍然是世房希望的方向。上半年,世房一方面通过发售低息人民币债券和短期融资券移位高息融资;另一方面,积极探索房地产金融创新模式和拓展资产证券化市场,并与其他多项降息措施举。2016年上半年,世房加权平均融资成本上升到6.5%,为世茂近年最低水平。

未来,世房还将更进一步推展旗下酒店资产的证券化,同时,商业资产或其他成熟期资产的资产证券化项目也已划入管理层考虑到范畴。在酒店发展方面,世茂回应:将之后自由选择核心地区研发高级酒店,除了在厦门新的进了康莱德酒店外,今年还将不会在上海、香港、杭州相继发售优质酒店。除此之外,mini hotel的发售也伴随着世房研发精品型酒店的速度将大大减缓。

许世坛透漏,世房在与国外的基金在接洽适当的合作事宜。凭借高效的运营管理和务实的财务管控能力,世房取得了国际评级机构的更进一步认同。

2016年4月,惠誉将世房长年评级及债务评级从BB+下调至?BBB-,为投资级别;穆迪及标准普尔则保持了Ba2及BB+的较高评级。此外,2016年6月,国内三家仅次于的信用评级机构,中诚信、牵头评级和大公国际保持世茂房地产AAA的主体最低信用等级。未来发展2016年下半年,世房预计房地产市场整体市场需求将维持稳定,供给外侧结构性改革仍为重点,货币政策及对房地产行业的总体放开政策未来将会保持。世房将根据房地产市场的变化,谨慎拿地并严格控制成本,之后拓宽融资渠道,调整财务架构并希望减少融资成本。

此外,下半年房源产于将给定市场热点区域,更进一步提高销售均价,同时减缓去库存,构建全年销售目标,保证销售回款以提升资金流动性,为品质快速增长年奠定较好的基础。以下为世茂房地产有限公司有限公司2016中期业绩发布会现场国史:现场发问:公司未来的净负债率不会会再行降下去呢?许世坛:今年我们的负债是有较小的上升空间,因为上半年增加2点多个百分点,现在也早已宣告了要做到一个回购。如果是可以回购40多亿,再加股本金、现金的提高,认同可以减少负债。

负债增加了,我们就有更加多的空间去卖地,或者是通过合作方式强化发展。此外,负债减少也可以减少利息成本,这些都是较为注目的一个长年目标。

现场发问:未来还有没其他的资产证券化计划?最慢是什么时候?许世坛:都有计划,因为我们还有很多酒店和商业资产。之后一些商业资产或者成熟期资产都是可以考虑到的。至于时间决定,每年都会做到,主要还是看市场环境。

现场发问:南京88亿地王引进合作者,主要是出于哪些方面考虑到?接下来的拿地计划如何?许世坛:南京这个项目虽然说道是地王,但也无法说道是确实的地王,只是总金额较为低,单价还是很低的,大约是1.6到1.7万每平。当然,有40%左右的部分是请来金融机构合作,最主要的原因是这个项目有较大量的谦和比例,有很多的商业办公无法买的。整个项目的住宅部分利润认同超高,据传有些早已卖给了六七万,因为是南京较为核心的方位。

上半年我们拿地不是过于多,大约有一百多万平米,相似一百亿,下半年不会较为多,七八月份早已在杭州和厦门跟一些开发商合作拿地。可以坚信,全年还不会再继续购得一些土地,也有战略性地拿地,比如说在一些优质城市,而且是和政府展开合作,有可能打造出一些城市的副中心,或者是通过一些养老、身体健康、生态、娱乐的概念。

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如果现在出售显住宅地,出有地王的可能性很大,而且风险也较为大,所以我们还是不会慎重一些。现场发问:公司手上还有一部分商业资产,未来否不会之后出售给世茂股份?许世坛:我们还有很多好优质商业资产,不会相继转至A股公司,因为A股的估值较为低,而且转至后也不会让A股的商业规模不断扩大,构成较好协同效应。以后分工会更为具体,A股不会把精力放到多元化投资和商业的资产运营,所以我们期望A股的商业也可以做到大做到强劲。

现场发问:要超过年初明确提出的670亿销售目标,公司下半年打算怎么做?许世坛:我们很有信心,认同能多达670亿目标,但是明确不会超强多少还是要看市场。最近遇上了很多地王,土地价格都跟我们项目售价差不多,甚至多达我们项目售价。在这种情况下,我们坚信今年业绩还是不会微克,预期还是很不俗的。现场发问:有消息称之为,公司最近中止了一笔18亿的一年期境外银团贷款,消息有误吗?原因是什么?许世坛:只不过我们有很多贷款在谈,但是刚刚也提及了,所有的贷款和金融都会有较为严苛的审核。

我们现在也在严控境外的负债,基本上很少不会用境外债,因为人民币上升风险还是挺大的。只不过我们上半年做到了很多工作,早已偿还债务122亿境外债,所以外债风险由2015全年的48%降到33%,基本能还的都还了。

未来短期内,在境外的融资的可能性并不大。现场发问:人民币债和外债未来目标占到比情况如何?许世坛:外债占到比早已从之前的48%增至33%,全年的话预计不能降至32%。因为可以提早还的都已还完了,而这32%基本都是美元债,因为美元的高息债很多是7年的,当然有些在第四年可以提早归还。明年一月份有8亿美金可以提早还,而且是一定会还,还完了这个后,我们的外债占到比只有20%多。

现在不是我们想要想还的问题,而是因为我们有合同规定提早还的时间,而不是今天想要还就可以还的,有窗口的时候就不会还,但是我们实在掌控在20%左右是较为合理的水平,对内房股来说是很低的水平。现场发问:公司出售了一栋商业大厦给乐视,下半年不会会还有类似于的动作?许世坛:我们卖给乐视的物业,利润是多达10亿的。

今后也不会有商业物业可以出售,但是要看价钱,我们期望可以有较为低的入价,或者是较为低的价格可以出售。迅速不会有一个相当大的股份回购,这个回购就相等于母公司买商业资产给股份公司,这只不过也是一个商业的布局和调整。现场发问:下半年公司的项目不会大幅度提价?预计哪些城市不会升至得较为得意?许世坛:只不过很多城市都升至得很得意,比如说北京、上海,深圳,这三个超强一线城市提价很得意。除了这些超强一线城市,定一线提价最得意的就是南京,南京基本上很多盘都翻一番;然后是厦门,最近厦门也拍电影了一块地,地价都喜过了一些楼价,还有合肥、苏州都升至了相似一倍。

最近政府也有很多调控,比如说拿地、借贷的调控,甚至是一些出售端的调控。只不过这些调控都是受到影响的,因为现在的调控是地方政府的调控。一些热点的城市有政策,大部分三四线城市都是去库存,所以政策整体来说是正面的。


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